כשאתם לוקחים משכנתא, בקשו לקבל פירוט של תשלומי ההחזר החודשי על המשכנתא לאורך תקופת ההלוואה כולה. כך תוכלו לראות לפי תנאי המשכנתא המוצעת לכם, מה יקרה להחזר החודשי שלכם לאורך הזמן. אם בחרתם במשכנתא צמודה או גם במשכנתא בריבית משתנה, לא ניתן לחשב בדיוק איך ישתנה ההחזר החודשי כי הוא עשוי להשתנות בהתאם לשינויים שייקרו בעתיד, למשל אם הריבית תעלה או אם המדד יעלה. אבל תוכלו לקבל הערכה לשינוי הצפוי לאורך הזמן.
ההחזר של המשכנתא לאורך תקופת ההלוואה מחושב לפי אחת משלוש שיטות החזר אפשריות:
לוח שפיצר – זוהי שיטת ההחזר הנפוצה ביותר. בשיטה זו ההחזר החודשי כולו קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם צמודה ו/או בריבית משתנה. בשנים הראשונות תשלמו מתוך ההחזר החודשי שלכם בעיקר על חשבון הריבית, ובהמשך יותר ויותר על חשבון הקרן. משום שתשלמו על הקרן רק בשלב מאוחר יותר, תשלמו למעשה ריבית גבוהה יותר על כל התקופה כולה. ולכן, שיטה זו גורמת למשכנתא להיות יקרה יחסית. שיטה זו מתאימה למי שרוצה להחזיר את ההלוואה בתשלומים שווים ככל שניתן לאורך כל תקופת ההלוואה, גם אם בסופו של דבר ישלם יותר.
קרן שווה – בשיטה זו ההחזר החודשי אינו קבוע. מדי חודש תשלמו סכום קבוע על חשבון הקרן, בתוספת החלק היחסי של הריבית על סכום ההלוואה שנותר לתשלום. לכן, בשנים הראשונות ההחזר החודשי שתשלמו יהיה גבוה יותר, וככל שיעבור הזמן תשלומי ההחזר ילכו ויקטנו. בשיטה זו תשלמו פחות על ההחזר הכולל ולכן המשכנתא תהיה זולה יחסית למשכנתא בשיטת שפיצר. שיטה זו מתאימה למי שיכול לעמוד בתשלום החזר חודשי גבוה יותר בהתחלת התקופה כדי לשלם פחות על ההחזר הכולל בסופו של דבר.
בוליט (בלון או הלוואת גישור) – בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם בריבית משתנה. מדי חודש תשלמו החזר רק על הריבית של ההלוואה. בסוף התקופה תידרשו להחזיר גם את סכום ההלוואה המקורי (הקרן) במלואו, ואם המשכנתא צמודה תשלמו גם את הפרשי ההצמדה. משכנתא בשיטה זו ניתנת רק לתקופה קצרה יחסית של עד 4 שנים. ההחזר החודשי נמוך יחסית אך ההחזר הכולל יהיה גבוה יותר ולכן המשכנתא תהיה יקרה יחסית משום שלא מחזירים את סכום ההלוואה לאורך התקופה אלא רק בסופה. משכנתא זו מתאימה רק למי שיודע שיקבל סכום כסף חד פעמי גדול בעוד שנים בודדות ויוכל לעמוד בתשלום חד פעמי של סכום ההלוואה המקורי בסוף תקופת ההלוואה.
ומה זה גרייס?
לקחתם משכנתא אבל אתם עדיין משלמים שכירות עד שתיכנסו לדירה החדשה? אתם מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא, בגלל הוצאה גדולה חד פעמית או בגלל ירידה זמנית בהכנסות, ויודעים שתוך זמן קצר תוכלו שוב לעמוד בתשלומים? אם עניתם כן לאחת השאלות, כדאי לשקול לבקש מהמלווה שנתן לכם את המשכנתא גרייס. גרייס היא דחייה של חלק או כל תשלומי ההחזר החודשי לתקופה מוגבלת. את התשלומים שדחיתם היום תצטרכו לשלם בהמשך ולמעשה תאריכו את תקופת ההלוואה.
בדרך כלל תוכלו לקבל דחייה חלקית ולשלם החזר חודשי נמוך יותר, רק עבור הריבית. בדחייה חלקית תשלמו ריבית על המשכנתא למשך זמן ארוך יותר ולכן ההחזר הכולל על המשכנתא יהיה יקר יותר. אם תבקשו דחייה מלאה, תתחילו לשלם את ההחזר החודשי על המשכנתא רק בתום תקופת הגרייס, אבל בהמשך תצטרכו לשלם ריבית גם על תקופת הגרייס, כך שההחזר החודשי בהמשך וגם ההחזר הכולל על המשכנתא יהיו יקרים יותר.
