דף מאמר
איך בוחרים משכנתא?

 

למה חשוב  להכיר את סוגי המשכנתא?

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​החלטתם לקחת משכנתא כדי לקנות דירה משלכם? איך תדעו באיזו משכנתא לבחור? אם התחלתם להתעניין במשכנתאות, בטח כבר גיליתם שיש הרבה סוגים של משכנתאות וכל מי שהתייעצתם עמו אמר כל מיני מילים לא ברורות כמו שפיצר וצמודת מדד, ריבית עוגן ועמלת פירעון מוקדם. כשקניתם מקרר בדקתם חברות והשוויתם נפח, חלוקה למדפים, תקופת אחריות וכמובן גם מחיר. לא? אז את המשכנתא ל-30 שנה שתיקחו ותעלה לכם כמו 150 מקררים לפחות, לא תשוו ותבדקו?​

מה זה אומר להכיר סוגי משכנתא?

​כדי לקחת את המשכנתא שמתאימה לצרכים שלכם, היום ובעוד שנים רבות, ושמתאימה ליכולות שלכם, כדאי להבין איזה סוגי משכנתאות קיימים. בדקו מה המשמעות של כל סוג משכנתא לגבי ההחזר החודשי שתשלמו, בעתיד הקרוב וגם בעתיד הרחוק, וחשבו על היכולת שלכם להתאים את המשכנתא גם לצרכים שיהיו לכם בעוד עשור או שניים.

משכנתא היא הלוואה שתקבלו מהבנק או מהגוף הפנסיוני בתמורה לשעבוד הדירה שלכם. את ההלוואה תחזירו בדרך כלל במשך תקופה ארוכה שיכולה להגיע גם ל-30 שנה. תוכלו למצוא סוגים רבים של משכנתאות כשכל מלווה מכנה אותם בשמות שונים. ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות השונים הוא באופן שבו מחושב מחיר המשכנתא – הריבית. ישנן משכנתאות בריבית קבועה או משתנה. המשכנתאות בריבית משתנה נבדלות ביניהן לפי הגורם שמשפיע על השינוי בריבית.

סוג הריבית משפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם, והוא שקובע האם ההחזר שלכם יהיה בסכום קבוע, כמעט קבוע, או בסכום משתנה. חשבו היטב מה מתאים לכם, ובדקו האם המשכורת שלכם תהיה קבועה לאורך הזמן, או שהיא משתנה עם הזמן. האם אתם צופים שההוצאות שלכם יגדלו בעתיד? למשל, אם ייוולדו לכם עוד ילדים, כנראה שההוצאות שלכם יגדלו מאוד, לפחות בשנים הראשונות.

אחרי שהחלטתם איזה סוג ריבית מתאים עבורכם, תוכלו לבחור גם את שיטת החישוב שלפיה פורסים את תשלומי החזר המשכנתא לאורך השנים, עד להחזר המשכנתא במלואה. מבולבלים? בואו נעשה את זה צעד אחר צעד.

במשכנתא עם ריבית קבועה ההחזר החודשי של המשכנתא לא משתנה בכלל או משתנה מעט לכל אורך תקופת ההלוואה​.

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – זוהי המשכנתא הסולידית ביותר, בה גם הריבית קבועה וגם סכום ההלוואה (הקרן) קבוע, ולכן ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה כלל לאורך כל תקופת ההלוואה. מאחר שהמלווה (הבנק או הגוף הפנסיוני) לוקח  עליו את כל הסיכון, זוהי גם המשכנתא היקרה ביותר.משכנתא צמודה בריבית קבועה – במשכנתא כזו הריבית קבועה, אך סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן, למדד תשומות הבניה, או למטבע זר (דולר או אירו בדרך כלל), ולכן ההחזר החודשי משתנה מעט לאורך הזמן. אם המדד שאליו צמוד סכום ההלוואה עולה, גם סכום ההלוואה, וההחזר החודשי שנגזר ממנו יעלו בהתאם. אם המדד ירד, גם ההחזר החודשי ירד. את החישוב עושים כל חודש מחדש.
משכנתא בריבית משתנה עם תחנות – לא התבלבלנו, אנחנו עדיין מדברים על משכנתא בריבית קבועה. משכנתא עם תחנות של 5 שנים ומעלה נחשבת למשכנתא בריבית קבועה, בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים. במשכנתא כזו, סכום ההלוואה יכול להיות צמוד או לא צמוד, והריבית קבועה לתקופות קצובות. בסוף כל תקופה כזו, שנקראת גם "תחנה", הריבית משתנה לפי ריבית העוגן שנקבעה בתנאי ההלוואה. ריבית העוגן הנפוצה ביותר היא ריבית הפריים.


עמלת פירעון מוקדם – אם לקחתם משכנתא בריבית קבועה ותרצו להחזיר חלק או את כל הסכום מוקדם ממה שסוכם מראש, יתכן שתידרשו לשלם "קנס" – עמלת היוון המכונה גם עמלת פירעון מוקדם. המלווה (הבנק או הגוף הפנסיוני) נתנו לכם את המשכנתא בהנחה שתשלמו לו ריבית מסוימת על כל התקופה של ההלוואה. אבל אם ביקשתם לשלם מוקדם מהצפוי, הוא עשוי להפסיד ​כסף ולכן נקבעה העמלה. 

 

מתי לא תשלמו עמלת פירעון מוקדם? אם הריבית שהמלווה גובה היום על משכנתא חדשה מאותו סוג גבוהה מהריבית שנקבעה במשכנתא שלכם.מתי תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם? אם הריבית שהמלווה גובה היום על משכנתא חדשה כזו, נמוכה מהריבית על המשכנתא שלכם תאלצו לשלם. העמלה שתשלמו מחושבת לפי סכום ההלוואה שנותר לכם להחזיר ולפי ההפרש בין הריבית על המשכנתא שלכם לריבית על​ משכנתא חדשה מאותו סוג. יש לכם משכנתא בריבית קבועה עם תחנות? עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו מחושבת רק על התקופה שעד התחנה הקרובה.

היעזרו בטבלה שבאתר בנק ישראל לחישוב משוער של גובה העמלה שתשלמו.


טיפ קצר מרשות שוק ההון

על החזר מוקדם של חלק או כל המשכנתא שלכם תצטרכו לשלם עמלות שונות:
עמלה תפעולית, עמלת הודעה מוקדמת, 
ועמלת היוון שמכונה למעשה עמלת פירעון מוקדם. עמלה תפעולית תשלמו בכל מקרה (כ-60 ₪).
תוכלו לחסוך את עמלת הודעה מוקדמת אם תודיעו למלווה שתרצו להחזיר את ההלוואה 10 ימים מראש לפחות ותשלמו את ההחזר תוך 30 ימים.
עמלת מדד ממוצע תשלמו רק אם יש לכם משכנתא צמודה שביקשתם לפרוע עד ה-15 לחודש (מועד חישוב המדד מדי חודש).


במשכנתא עם ריבית משתנה, הריבית (מחיר ההלוואה) תשתנה אחת לתקופה לפי עוגן שנקבע בתנאי המשכנתא. גם תדירות שינוי הריבית נקבעת בתנאי המשכנתא ויכולה להיות שינוי מדי חודש או שינוי אחת לכמה שנים. סכום ההלוואה במשכנתא כזו יכול להיות צמוד או לא צמוד. העוגן, לפיו משתנה הריבית יכול להיות מטבע זר כמו דולר או אירו, ריבית הפריים שמשמשת בסיס לחישובים שונים, או מדד מיוחד המשקלל מחירי אגרות חוב ממשלתיות או מלווה קצר מועד.​

משכנתא בריבית צמודה לפריים – זהו סוג המשכנתא הנפוץ ביותר. במשכנתא זו הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי בריבית הפריים ולכן ההחזר החודשי ישתנה גם הוא בהתאם לשיעור השינוי בריבית. אם ריבית הפריים תעלה, גם הריבית שלכם תעלה ובהתאם ההחזר החודשי יעלה. אם ריבית הפריים תרד, גם ההחזר החודשי שלכם ירד.שימו לב! כיום ריבית הפריים נמוכה מאוד ולא תוכל לרדת בשיעור ניכר. לא ניתן לחזות מראש מתי תעלה ריבית הפריים אבל כדאי להיות ערוכים גם למצב שבו הריבית תעלה.

משכנתא בריבית צמודת מט"ח – במשכנתא כזו הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי בשער החליפין של המטבע אליו צמודה הריבית (בדרך כלל דולר או אירו). אם שער החליפין עולה, גם הריבית שלכם תעלה ובהתאם ההחזר החודשי יעלה. אם שער החליפין יורד, גם ההחזר החודשי יורד.

זכרו, על משכנתא בריבית משתנה אין עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון).

כשאתם לוקחים משכנתא, בקשו לקבל פירוט של תשלומי ההחזר החודשי על המשכנתא לאורך תקופת ההלוואה כולה. כך תוכלו לראות לפי תנאי המשכנתא המוצעת לכם, מה יקרה להחזר החודשי שלכם לאורך הזמן. אם בחרתם במשכנתא צמודה או גם במשכנתא בריבית משתנה, לא ניתן לחשב בדיוק איך ישתנה ההחזר החודשי כי הוא עשוי להשתנות בהתאם לשינויים שייקרו בעתיד, למשל אם הריבית תעלה או אם המדד יעלה. אבל תוכלו לקבל הערכה לשינוי הצפוי לאורך הזמן.

ההחזר של המשכנתא לאורך תקופת ההלוואה מחושב לפי אחת משלוש שיטות החזר אפשריות:

לוח שפיצר – זוהי שיטת ההחזר הנפוצה ביותר. בשיטה זו ההחזר החודשי כולו קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם צמודה ו/או בריבית משתנה. בשנים הראשונות תשלמו מתוך ההחזר החודשי שלכם בעיקר על חשבון הריבית, ובהמשך יותר ויותר על חשבון הקרן. משום שתשלמו על הקרן רק בשלב מאוחר יותר, תשלמו למעשה ריבית גבוהה יותר על כל התקופה כולה. ולכן, שיטה זו גורמת למשכנתא להיות יקרה יחסית. שיטה זו מתאימה למי שרוצה להחזיר את ההלוואה בתשלומים שווים ככל שניתן לאורך כל תקופת ההלוואה, גם אם בסופו של דבר ישלם יותר.

 

קרן​ שווה – בשיטה זו ההחזר החודשי אינו קבוע. מדי חודש תשלמו סכום קבוע על חשבון הקרן, בתוספת החלק היחסי של הריבית על סכום ההלוואה שנותר לתשלום. לכן, בשנים הראשונות ההחזר החודשי שתשלמו יהיה גבוה יותר, וככל שיעבור הזמן תשלומי ההחזר ילכו ויקטנו. בשיטה זו תשלמו פחות על ההחזר הכולל ולכן המשכנתא תהיה זולה יחסית למשכנתא בשיטת שפיצר. שיטה זו מתאימה למי שיכול לעמוד בתשלום החזר חודשי גבוה יותר בהתחלת התקופה כדי לשלם פחות על ההחזר הכולל בסופו של דבר.

 

בוליט (בלון או הלוואת גישור) – בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם בריבית משתנה. מדי חודש תשלמו החזר רק על הריבית של ההלוואה. בסוף התקופה תידרשו להחזיר גם את סכום ההלוואה המקורי (הקרן) במלואו, ואם המשכנתא צמודה תשלמו גם את הפרשי ההצמדה. משכנתא בשיטה זו ניתנת רק לתקופה קצרה יחסית של עד 4 שנים. ההחזר החודשי נמוך יחסית אך ההחזר הכולל יהיה גבוה יותר ולכן המשכנתא תהיה יקרה יחסית משום שלא מחזירים את סכום ההלוואה לאורך התקופה אלא רק בסופה. משכנתא זו מתאימה רק למי שיודע שיקבל סכום כסף חד פעמי גדול בעוד שנים בודדות ויוכל לעמוד בתשלום חד פעמי של סכום ההלוואה המקורי בסוף תקופת ההלוואה.

 

ומה זה גרייס?

לקחתם משכנתא אבל אתם עדיין משלמים שכירות עד שתיכנסו לדירה החדשה? אתם מתקשים לעמוד בהחזרי ​​המשכנתא, בגלל הוצאה גדולה חד פעמית או בגלל ירידה זמנית בהכנסות, ויודעים שתוך זמן קצר תוכלו שוב לעמוד בתשלומים? אם עניתם כן לאחת השאלות, כדאי לשקול לבקש מהמלווה שנתן לכם את המשכנתא גרייס. גרייס היא דחייה של חלק או כל תשלומי ההחזר החודשי לתקופה מוגבלת. את התשלומים שדחיתם היום תצטרכו לשלם בהמשך ולמעשה תאריכו את תקופת ההלוואה.

בדרך כלל תוכלו לקבל דחייה חלקית ולשלם החזר חודשי נמוך יותר, רק עבור הריבית. בדחייה חלקית תשלמו ריבית על המשכנתא למשך זמן ארוך יותר ולכן ההחזר הכולל על המשכנתא יהיה יקר יותר. אם תבקשו דחייה מלאה, תתחילו לשלם את ההחזר החודשי על המשכנתא רק בתום תקופת הגרייס, אבל בהמשך תצטרכו לשלם ריבית גם על תקופת הגרייס, כך שההחזר החודשי בהמשך וגם ההחזר הכולל על המשכנתא יהיו יקרים יותר.

משכנתא היא הלוואה לשנים רבות. קשה לדעת כבר היום מה יקרה בעוד שנה-שנתיים וודאי בעוד עשור או שניים. כדי להפחית את הסיכון שההחזר על המשכנתא יעלה מאוד, שהתנאים של המשכנתא שבחרתם יהיו פחות טובים מתנאי משתכנתא חדשה ושלא תוכלו למחזר את המשכנתא בעלות סבירה, כמעט תמיד כדאי לבחור משכנתא המורכבת מתמהיל של כמה מסלולי משכנתאות.

שימו לב! לפי הנחיות המפקח על הבנקים, לפחות 2/3 מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה או ריבית שמשתנה רק כל 5 שנים או יותר, כדי שההחזר החודשי שלכם לא ישתנה בצורה קיצונית לאורך השנים; השליש הנותר יכול להיות בריבית משתנה שבדרך כלל זולה יותר.

אז איך מרכיבים תמהיל שמתאים לכם?

  1. בדקו תרחישים אפשריים - לפני שאתם בוחרים, עבור כל מסלול, בדקו מה יקרה להחזר החודשי שלכם ולהחזר הכולל על המשכנתא, אם תעלה ריבית הפריים, אם האינפלציה תהיה גבוהה יחסית, ואם יהיה שינוי בשער החליפין של הדולר /האירו אם אתם שוקלים מסלול בריבית צמודת מט"ח. מסלול שנראה זול ומפתה היום עשוי להתגלות כמסוכן ויקר אם המצב ישתנה.
  2. ריבית קבועה או משתנה? - אם הריבית במשק נמוכה מאוד, כמו היום, כדאי לשקול מסלולים בריבית משתנה כמו מסלול בריבית הפריים. שימו לב שבמסלולים בריבית משתנה, יש לעקוב אחר הריבית ולוודא שהריבית אינה גבוהה מדי עבורכם. הריבית עלתה משמעותית? בדקו אם תוכלו לפרוע את המשכנתא לפני הזמן או שקלו אם כדאי למחזר את המשכנתא. קראו עוד על מתי כדאי למחזר את המשכנתא.
  3. צמוד או לא צמוד? אם עליות המחירים (האינפלציה) מתונות יחסית, כמו היום, כדאי לשקול משכנתאות צמודות למדד כדי להוזיל את הריבית ואת המשכנתא. שימו לב, שבמסלולים צמודי מדד יש לעקוב ולוודא שעליית המדד אינה משמעותית לאורך השנים, כך שההחזר החודשי אינו גבוה מדי עבורכם. ההחזר החודשי גבוה מדי עבורכם? שקלו אם כדאי למחזר את המשכנתא. קראו עוד על מתי כדאי למחזר את המשכנתא​.
  4. חוששים משינוי בהחזר החודשי על המשכנתא? לא יכולים לעמוד בהחזר גבוה יותר ממה שהוצע לכם? שקלו לקחת חלק גדול במסלול של משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, כדי להבטיח החזרים קבועים. שימו לב, הריבית במסלול זה יקרה יחסית. אם אתם חוששים מפיטורין או אם אתם לא בטוחים שהמשכורת שלכם תהיה לפחות באותה רמה כמו היום, שקלו אם כדאי לכם לקחת משכנתא כעת בכלל, אם כדאי להתחייב לתקופה מאוד ארוכה ואם כדאי לשקול לשלב מסלול של משכנתא בריבית משתנה בתחנות של 5 שנים.
  5. צופים שבעתיד יהיה קשה יותר? אם תוכ​לו לעמוד בתשלומים גבוהים יותר בתקופה הראשונה, או אם אתם צופים שבהמשך ההוצאות שלכם יעלו משמעותית ותתקשו לעמוד בהחזר חודשי בסכום שמתאים לכם כעת, כדאי לשקול לקחת משכנתא עם החזר המחושב בשיטת קרן שווה, כדי שהחזר הכולל על המשכנתא יהיה נמוך יותר.
  6. יודעים שתקבלו סכום כסף גדול ב-3-4 השנים הקרובות? גם אם אראלה ממפעל הפייס עוד לא התקשרה אליכם, אבל אתם צופים ירושה קרבה, קרן השתלמות או כל חיסכון אחר שיהפוך לזמין עבורכם, שקלו אם מתאימה לכם משכנתא בשיטת החזר מסוג בוליט, או אפילו גרייס, חלקי או מלא. אם הריבית נמוכה, כדאי לשקול מסלולים בריבית משתנה שיהיו זולים יותר וללא קנסות על פירעון מוקדם. שימו לב, לפי הנחיות המפקח על הבנקים, ניתן לבחור במסלול בריבית משתנה רק עבור שליש מסכום המשכנתא שתבקשו לקבל.
  7. מקבלים הכנסה במטבע זר​​​? אם אתם מקבלים הכנסה במטבע זר, כדאי לשקול לקחת לפחות חלק מהמשכנתא בריבית הצמודה לאותו מטבע.

אף אחד לא יודע מה יקרה בעתיד, אבל לכולנו יש תכנונים, ציפיות, תקוות וחלומות. הביאו אותם בחשבון כשאתם בוחרים את המשכנתא המתאימה לכם.

  1. בדקו מה גובה ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו היום והעריכו אם צפויים להיות שינויים משמעותיים בהכנסה שלכם או בהוצאות שלכם. אם העבודה שלכם אינה מובטחת ולא בטוח שהשכר שלכם ימשיך לעלות, אם צפוי שינוי במצב המשפחתי שלכם (למשל אם תרצו להביא ילדים נוספים או תישארו ללא בן/בת זוג), או אם ההוצאות שלכם יגדלו בעתיד, למשל בגלל שינוי במצב המשפחתי, או מכל סיבה אחרת. אתם צופים שינוי כזה? כנראה שבעתיד לא תוכלו לעמוד בהחזר חודשי שהיום אתם כן יכולים לעמוד בו. לכן, כדאי לשקול להתחייב על החזר חודשי נמוך יותר​
    מומלץ שההחזר החודשי לא יהיה גבוה מ-20% מההכנסה שלכם, ועד 25% מההכנסה לכל היותר. גם אם זה נראה כרגע קצת מוגזם, זה יעזור לכם להתמודד בקלות עם כל שינוי בהכנסות או בהוצאות שלכם בלי להיכנס לפיגור בתשלומי המשכנתא.
  2. בדקו מה יהיה ההחזר הכולל על המשכנתא (קרן + ריבית​) – וודאו כי לפחות בחלק ממסלולי המשכנתא שבחרתם, תוכלו להחזיר את סכום ההלוואה מוקדם יותר, אם יתאפשר לכם.
  3. רוצים לשלם פחות על המשכנתא? בדקו אם תוכלו להסתפק במשכנתא בסכום נמוך יותר ו/או למשך זמן קצר יותר. ככל שהיחס בין סכום המשכנתא שביקשתם לעלות הדירה שתקנו (שיעור המימון) נמוך יותר, כך המשכנתא תהיה זולה יותר.
    שימו לב! לפי הנחיות המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי האפשרי הוא של 75% מערך הדירה עבור מי שזו הדירה הראשונה שרוכש. מי שיש ברשותו כבר דירה והוא מעוניין לשפר את מגוריו או לרכוש דירה להשקעה ייאלץ להסתפק בשיעור מימון נמוך יותר של 50-70% בלבד​.
  4. בדקו מדי שנה אם משתלם למחזר את המשכנתא – אחת לתקופה, בדקו אם תנאי המשכנתא שלכם עדיין כדאיים עבורכם ומתאימים לכם.
 

מה ההבדל בין סוגי המשכנתאות?

משכנתא היא הלוואה שתקבלו מהבנק או מהגוף הפנסיוני בתמורה לשעבוד הדירה שלכם. את ההלוואה תחזירו בדרך כלל במשך תקופה ארוכה שיכולה להגיע גם ל-30 שנה. תוכלו למצוא סוגים רבים של משכנתאות כשכל מלווה מכנה אותם בשמות שונים. ההבדל העיקרי בין סוגי המשכנתאות השונים הוא באופן שבו מחושב מחיר המשכנתא – הריבית. ישנן משכנתאות בריבית קבועה או משתנה. המשכנתאות בריבית משתנה נבדלות ביניהן לפי הגורם שמשפיע על השינוי בריבית.

סוג הריבית משפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם, והוא שקובע האם ההחזר שלכם יהיה בסכום קבוע, כמעט קבוע, או בסכום משתנה. חשבו היטב מה מתאים לכם, ובדקו האם המשכורת שלכם תהיה קבועה לאורך הזמן, או שהיא משתנה עם הזמן. האם אתם צופים שההוצאות שלכם יגדלו בעתיד? למשל, אם ייוולדו לכם עוד ילדים, כנראה שההוצאות שלכם יגדלו מאוד, לפחות בשנים הראשונות.

אחרי שהחלטתם איזה סוג ריבית מתאים עבורכם, תוכלו לבחור גם את שיטת החישוב שלפיה פורסים את תשלומי החזר המשכנתא לאורך השנים, עד להחזר המשכנתא במלואה. מבולבלים? בואו נעשה את זה צעד אחר צעד.

משכנתא בריבית קבועה

במשכנתא עם ריבית קבועה ההחזר החודשי של המשכנתא לא משתנה בכלל או משתנה מעט לכל אורך תקופת ההלוואה​.

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – זוהי המשכנתא הסולידית ביותר, בה גם הריבית קבועה וגם סכום ההלוואה (הקרן) קבוע, ולכן ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה כלל לאורך כל תקופת ההלוואה. מאחר שהמלווה (הבנק או הגוף הפנסיוני) לוקח  עליו את כל הסיכון, זוהי גם המשכנתא היקרה ביותר.משכנתא צמודה בריבית קבועה – במשכנתא כזו הריבית קבועה, אך סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן, למדד תשומות הבניה, או למטבע זר (דולר או אירו בדרך כלל), ולכן ההחזר החודשי משתנה מעט לאורך הזמן. אם המדד שאליו צמוד סכום ההלוואה עולה, גם סכום ההלוואה, וההחזר החודשי שנגזר ממנו יעלו בהתאם. אם המדד ירד, גם ההחזר החודשי ירד. את החישוב עושים כל חודש מחדש.
משכנתא בריבית משתנה עם תחנות – לא התבלבלנו, אנחנו עדיין מדברים על משכנתא בריבית קבועה. משכנתא עם תחנות של 5 שנים ומעלה נחשבת למשכנתא בריבית קבועה, בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים. במשכנתא כזו, סכום ההלוואה יכול להיות צמוד או לא צמוד, והריבית קבועה לתקופות קצובות. בסוף כל תקופה כזו, שנקראת גם "תחנה", הריבית משתנה לפי ריבית העוגן שנקבעה בתנאי ההלוואה. ריבית העוגן הנפוצה ביותר היא ריבית הפריים.


עמלת פירעון מוקדם – אם לקחתם משכנתא בריבית קבועה ותרצו להחזיר חלק או את כל הסכום מוקדם ממה שסוכם מראש, יתכן שתידרשו לשלם "קנס" – עמלת היוון המכונה גם עמלת פירעון מוקדם. המלווה (הבנק או הגוף הפנסיוני) נתנו לכם את המשכנתא בהנחה שתשלמו לו ריבית מסוימת על כל התקופה של ההלוואה. אבל אם ביקשתם לשלם מוקדם מהצפוי, הוא עשוי להפסיד ​כסף ולכן נקבעה העמלה. 

 

מתי לא תשלמו עמלת פירעון מוקדם? אם הריבית שהמלווה גובה היום על משכנתא חדשה מאותו סוג גבוהה מהריבית שנקבעה במשכנתא שלכם.מתי תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם? אם הריבית שהמלווה גובה היום על משכנתא חדשה כזו, נמוכה מהריבית על המשכנתא שלכם תאלצו לשלם. העמלה שתשלמו מחושבת לפי סכום ההלוואה שנותר לכם להחזיר ולפי ההפרש בין הריבית על המשכנתא שלכם לריבית על​ משכנתא חדשה מאותו סוג. יש לכם משכנתא בריבית קבועה עם תחנות? עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו מחושבת רק על התקופה שעד התחנה הקרובה.

היעזרו בטבלה שבאתר בנק ישראל לחישוב משוער של גובה העמלה שתשלמו.


טיפ קצר מרשות שוק ההון

על החזר מוקדם של חלק או כל המשכנתא שלכם תצטרכו לשלם עמלות שונות:
עמלה תפעולית, עמלת הודעה מוקדמת, 
ועמלת היוון שמכונה למעשה עמלת פירעון מוקדם. עמלה תפעולית תשלמו בכל מקרה (כ-60 ₪).
תוכלו לחסוך את עמלת הודעה מוקדמת אם תודיעו למלווה שתרצו להחזיר את ההלוואה 10 ימים מראש לפחות ותשלמו את ההחזר תוך 30 ימים.
עמלת מדד ממוצע תשלמו רק אם יש לכם משכנתא צמודה שביקשתם לפרוע עד ה-15 לחודש (מועד חישוב המדד מדי חודש).


משכנתא בריבית משתנה

במשכנתא עם ריבית משתנה, הריבית (מחיר ההלוואה) תשתנה אחת לתקופה לפי עוגן שנקבע בתנאי המשכנתא. גם תדירות שינוי הריבית נקבעת בתנאי המשכנתא ויכולה להיות שינוי מדי חודש או שינוי אחת לכמה שנים. סכום ההלוואה במשכנתא כזו יכול להיות צמוד או לא צמוד. העוגן, לפיו משתנה הריבית יכול להיות מטבע זר כמו דולר או אירו, ריבית הפריים שמשמשת בסיס לחישובים שונים, או מדד מיוחד המשקלל מחירי אגרות חוב ממשלתיות או מלווה קצר מועד.​

משכנתא בריבית צמודה לפריים – זהו סוג המשכנתא הנפוץ ביותר. במשכנתא זו הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי בריבית הפריים ולכן ההחזר החודשי ישתנה גם הוא בהתאם לשיעור השינוי בריבית. אם ריבית הפריים תעלה, גם הריבית שלכם תעלה ובהתאם ההחזר החודשי יעלה. אם ריבית הפריים תרד, גם ההחזר החודשי שלכם ירד.שימו לב! כיום ריבית הפריים נמוכה מאוד ולא תוכל לרדת בשיעור ניכר. לא ניתן לחזות מראש מתי תעלה ריבית הפריים אבל כדאי להיות ערוכים גם למצב שבו הריבית תעלה.

משכנתא בריבית צמודת מט"ח – במשכנתא כזו הריבית משתנה מדי חודש בהתאם לשינוי בשער החליפין של המטבע אליו צמודה הריבית (בדרך כלל דולר או אירו). אם שער החליפין עולה, גם הריבית שלכם תעלה ובהתאם ההחזר החודשי יעלה. אם שער החליפין יורד, גם ההחזר החודשי יורד.

זכרו, על משכנתא בריבית משתנה אין עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון).

איך מחשבים את ההחזר על המשכנתא?

כשאתם לוקחים משכנתא, בקשו לקבל פירוט של תשלומי ההחזר החודשי על המשכנתא לאורך תקופת ההלוואה כולה. כך תוכלו לראות לפי תנאי המשכנתא המוצעת לכם, מה יקרה להחזר החודשי שלכם לאורך הזמן. אם בחרתם במשכנתא צמודה או גם במשכנתא בריבית משתנה, לא ניתן לחשב בדיוק איך ישתנה ההחזר החודשי כי הוא עשוי להשתנות בהתאם לשינויים שייקרו בעתיד, למשל אם הריבית תעלה או אם המדד יעלה. אבל תוכלו לקבל הערכה לשינוי הצפוי לאורך הזמן.

ההחזר של המשכנתא לאורך תקופת ההלוואה מחושב לפי אחת משלוש שיטות החזר אפשריות:

לוח שפיצר – זוהי שיטת ההחזר הנפוצה ביותר. בשיטה זו ההחזר החודשי כולו קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם צמודה ו/או בריבית משתנה. בשנים הראשונות תשלמו מתוך ההחזר החודשי שלכם בעיקר על חשבון הריבית, ובהמשך יותר ויותר על חשבון הקרן. משום שתשלמו על הקרן רק בשלב מאוחר יותר, תשלמו למעשה ריבית גבוהה יותר על כל התקופה כולה. ולכן, שיטה זו גורמת למשכנתא להיות יקרה יחסית. שיטה זו מתאימה למי שרוצה להחזיר את ההלוואה בתשלומים שווים ככל שניתן לאורך כל תקופת ההלוואה, גם אם בסופו של דבר ישלם יותר.

 

קרן​ שווה – בשיטה זו ההחזר החודשי אינו קבוע. מדי חודש תשלמו סכום קבוע על חשבון הקרן, בתוספת החלק היחסי של הריבית על סכום ההלוואה שנותר לתשלום. לכן, בשנים הראשונות ההחזר החודשי שתשלמו יהיה גבוה יותר, וככל שיעבור הזמן תשלומי ההחזר ילכו ויקטנו. בשיטה זו תשלמו פחות על ההחזר הכולל ולכן המשכנתא תהיה זולה יחסית למשכנתא בשיטת שפיצר. שיטה זו מתאימה למי שיכול לעמוד בתשלום החזר חודשי גבוה יותר בהתחלת התקופה כדי לשלם פחות על ההחזר הכולל בסופו של דבר.

 

בוליט (בלון או הלוואת גישור) – בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע, או כמעט קבוע אם המשכנתא שלכם בריבית משתנה. מדי חודש תשלמו החזר רק על הריבית של ההלוואה. בסוף התקופה תידרשו להחזיר גם את סכום ההלוואה המקורי (הקרן) במלואו, ואם המשכנתא צמודה תשלמו גם את הפרשי ההצמדה. משכנתא בשיטה זו ניתנת רק לתקופה קצרה יחסית של עד 4 שנים. ההחזר החודשי נמוך יחסית אך ההחזר הכולל יהיה גבוה יותר ולכן המשכנתא תהיה יקרה יחסית משום שלא מחזירים את סכום ההלוואה לאורך התקופה אלא רק בסופה. משכנתא זו מתאימה רק למי שיודע שיקבל סכום כסף חד פעמי גדול בעוד שנים בודדות ויוכל לעמוד בתשלום חד פעמי של סכום ההלוואה המקורי בסוף תקופת ההלוואה.

 

ומה זה גרייס?

לקחתם משכנתא אבל אתם עדיין משלמים שכירות עד שתיכנסו לדירה החדשה? אתם מתקשים לעמוד בהחזרי ​​המשכנתא, בגלל הוצאה גדולה חד פעמית או בגלל ירידה זמנית בהכנסות, ויודעים שתוך זמן קצר תוכלו שוב לעמוד בתשלומים? אם עניתם כן לאחת השאלות, כדאי לשקול לבקש מהמלווה שנתן לכם את המשכנתא גרייס. גרייס היא דחייה של חלק או כל תשלומי ההחזר החודשי לתקופה מוגבלת. את התשלומים שדחיתם היום תצטרכו לשלם בהמשך ולמעשה תאריכו את תקופת ההלוואה.

בדרך כלל תוכלו לקבל דחייה חלקית ולשלם החזר חודשי נמוך יותר, רק עבור הריבית. בדחייה חלקית תשלמו ריבית על המשכנתא למשך זמן ארוך יותר ולכן ההחזר הכולל על המשכנתא יהיה יקר יותר. אם תבקשו דחייה מלאה, תתחילו לשלם את ההחזר החודשי על המשכנתא רק בתום תקופת הגרייס, אבל בהמשך תצטרכו לשלם ריבית גם על תקופת הגרייס, כך שההחזר החודשי בהמשך וגם ההחזר הכולל על המשכנתא יהיו יקרים יותר.

איך מרכיבים את המשכנתא?

משכנתא היא הלוואה לשנים רבות. קשה לדעת כבר היום מה יקרה בעוד שנה-שנתיים וודאי בעוד עשור או שניים. כדי להפחית את הסיכון שההחזר על המשכנתא יעלה מאוד, שהתנאים של המשכנתא שבחרתם יהיו פחות טובים מתנאי משתכנתא חדשה ושלא תוכלו למחזר את המשכנתא בעלות סבירה, כמעט תמיד כדאי לבחור משכנתא המורכבת מתמהיל של כמה מסלולי משכנתאות.

שימו לב! לפי הנחיות המפקח על הבנקים, לפחות 2/3 מסכום המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה או ריבית שמשתנה רק כל 5 שנים או יותר, כדי שההחזר החודשי שלכם לא ישתנה בצורה קיצונית לאורך השנים; השליש הנותר יכול להיות בריבית משתנה שבדרך כלל זולה יותר.

אז איך מרכיבים תמהיל שמתאים לכם?

  1. בדקו תרחישים אפשריים - לפני שאתם בוחרים, עבור כל מסלול, בדקו מה יקרה להחזר החודשי שלכם ולהחזר הכולל על המשכנתא, אם תעלה ריבית הפריים, אם האינפלציה תהיה גבוהה יחסית, ואם יהיה שינוי בשער החליפין של הדולר /האירו אם אתם שוקלים מסלול בריבית צמודת מט"ח. מסלול שנראה זול ומפתה היום עשוי להתגלות כמסוכן ויקר אם המצב ישתנה.
  2. ריבית קבועה או משתנה? - אם הריבית במשק נמוכה מאוד, כמו היום, כדאי לשקול מסלולים בריבית משתנה כמו מסלול בריבית הפריים. שימו לב שבמסלולים בריבית משתנה, יש לעקוב אחר הריבית ולוודא שהריבית אינה גבוהה מדי עבורכם. הריבית עלתה משמעותית? בדקו אם תוכלו לפרוע את המשכנתא לפני הזמן או שקלו אם כדאי למחזר את המשכנתא. קראו עוד על מתי כדאי למחזר את המשכנתא.
  3. צמוד או לא צמוד? אם עליות המחירים (האינפלציה) מתונות יחסית, כמו היום, כדאי לשקול משכנתאות צמודות למדד כדי להוזיל את הריבית ואת המשכנתא. שימו לב, שבמסלולים צמודי מדד יש לעקוב ולוודא שעליית המדד אינה משמעותית לאורך השנים, כך שההחזר החודשי אינו גבוה מדי עבורכם. ההחזר החודשי גבוה מדי עבורכם? שקלו אם כדאי למחזר את המשכנתא. קראו עוד על מתי כדאי למחזר את המשכנתא​.
  4. חוששים משינוי בהחזר החודשי על המשכנתא? לא יכולים לעמוד בהחזר גבוה יותר ממה שהוצע לכם? שקלו לקחת חלק גדול במסלול של משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, כדי להבטיח החזרים קבועים. שימו לב, הריבית במסלול זה יקרה יחסית. אם אתם חוששים מפיטורין או אם אתם לא בטוחים שהמשכורת שלכם תהיה לפחות באותה רמה כמו היום, שקלו אם כדאי לכם לקחת משכנתא כעת בכלל, אם כדאי להתחייב לתקופה מאוד ארוכה ואם כדאי לשקול לשלב מסלול של משכנתא בריבית משתנה בתחנות של 5 שנים.
  5. צופים שבעתיד יהיה קשה יותר? אם תוכ​לו לעמוד בתשלומים גבוהים יותר בתקופה הראשונה, או אם אתם צופים שבהמשך ההוצאות שלכם יעלו משמעותית ותתקשו לעמוד בהחזר חודשי בסכום שמתאים לכם כעת, כדאי לשקול לקחת משכנתא עם החזר המחושב בשיטת קרן שווה, כדי שהחזר הכולל על המשכנתא יהיה נמוך יותר.
  6. יודעים שתקבלו סכום כסף גדול ב-3-4 השנים הקרובות? גם אם אראלה ממפעל הפייס עוד לא התקשרה אליכם, אבל אתם צופים ירושה קרבה, קרן השתלמות או כל חיסכון אחר שיהפוך לזמין עבורכם, שקלו אם מתאימה לכם משכנתא בשיטת החזר מסוג בוליט, או אפילו גרייס, חלקי או מלא. אם הריבית נמוכה, כדאי לשקול מסלולים בריבית משתנה שיהיו זולים יותר וללא קנסות על פירעון מוקדם. שימו לב, לפי הנחיות המפקח על הבנקים, ניתן לבחור במסלול בריבית משתנה רק עבור שליש מסכום המשכנתא שתבקשו לקבל.
  7. מקבלים הכנסה במטבע זר​​​? אם אתם מקבלים הכנסה במטבע זר, כדאי לשקול לקחת לפחות חלק מהמשכנתא בריבית הצמודה לאותו מטבע.

כל משכנתא וההחזר שלה

אף אחד לא יודע מה יקרה בעתיד, אבל לכולנו יש תכנונים, ציפיות, תקוות וחלומות. הביאו אותם בחשבון כשאתם בוחרים את המשכנתא המתאימה לכם.

  1. בדקו מה גובה ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו היום והעריכו אם צפויים להיות שינויים משמעותיים בהכנסה שלכם או בהוצאות שלכם. אם העבודה שלכם אינה מובטחת ולא בטוח שהשכר שלכם ימשיך לעלות, אם צפוי שינוי במצב המשפחתי שלכם (למשל אם תרצו להביא ילדים נוספים או תישארו ללא בן/בת זוג), או אם ההוצאות שלכם יגדלו בעתיד, למשל בגלל שינוי במצב המשפחתי, או מכל סיבה אחרת. אתם צופים שינוי כזה? כנראה שבעתיד לא תוכלו לעמוד בהחזר חודשי שהיום אתם כן יכולים לעמוד בו. לכן, כדאי לשקול להתחייב על החזר חודשי נמוך יותר​
    מומלץ שההחזר החודשי לא יהיה גבוה מ-20% מההכנסה שלכם, ועד 25% מההכנסה לכל היותר. גם אם זה נראה כרגע קצת מוגזם, זה יעזור לכם להתמודד בקלות עם כל שינוי בהכנסות או בהוצאות שלכם בלי להיכנס לפיגור בתשלומי המשכנתא.
  2. בדקו מה יהיה ההחזר הכולל על המשכנתא (קרן + ריבית​) – וודאו כי לפחות בחלק ממסלולי המשכנתא שבחרתם, תוכלו להחזיר את סכום ההלוואה מוקדם יותר, אם יתאפשר לכם.
  3. רוצים לשלם פחות על המשכנתא? בדקו אם תוכלו להסתפק במשכנתא בסכום נמוך יותר ו/או למשך זמן קצר יותר. ככל שהיחס בין סכום המשכנתא שביקשתם לעלות הדירה שתקנו (שיעור המימון) נמוך יותר, כך המשכנתא תהיה זולה יותר.
    שימו לב! לפי הנחיות המפקח על הבנקים, שיעור המימון המקסימלי האפשרי הוא של 75% מערך הדירה עבור מי שזו הדירה הראשונה שרוכש. מי שיש ברשותו כבר דירה והוא מעוניין לשפר את מגוריו או לרכוש דירה להשקעה ייאלץ להסתפק בשיעור מימון נמוך יותר של 50-70% בלבד​.
  4. בדקו מדי שנה אם משתלם למחזר את המשכנתא – אחת לתקופה, בדקו אם תנאי המשכנתא שלכם עדיין כדאיים עבורכם ומתאימים לכם.

 

 

איך רוכשים ביטוח דירה?https://haotzarsheli.mof.gov.il/Subject/Pages/Choosing-Apartment-Insurance.aspxאיך רוכשים ביטוח דירה?
איך לוקחים משכנתא?https://haotzarsheli.mof.gov.il/Subject/Pages/Taking-Mortgage.aspxאיך לוקחים משכנתא?
מהן העלויות בעת רכישת דירה?https://haotzarsheli.mof.gov.il/LifeState/Pages/Apartment-Price.aspxמהן העלויות בעת רכישת דירה?
מתי כדאי למחזר את המשכנתא?https://haotzarsheli.mof.gov.il/Subject/Pages/Mortgage-Refinancing.aspxמתי כדאי למחזר את המשכנתא?