GovXDescriptionImg

איך לוקחים משכנתא?

משכנתא היא הלוואה המשמשת בדרך כלל לרכישת בית או דירה, לבנייה או לשיפוץ הבית, וניתנת בתמורה לשעבוד הדירה לגוף המלווה. תשלומי החזר המשכנתא נפרסים על פני שנים רבות וצוברים ריבית ולכן, סך ההחזר שתשלמו יהיה גדול משמעותית מהסכום שתקבלו כהלוואה. תוכלו לקבל משכנתא למטרות שונות, כאשר תנאי המשכנתא עשויים להיות שונים עבור כל אחת מהמטרות הבאות:

החזרי המשכנתא נפרסים על-פני שנים רבות, כדי לאפשר לכם לשלם בהדרגה על הדירה. בכל שנה, תשלמו ריבית גם על תשלומי הריבית שהתווספו לסכום המשכנתא המקורי שלקחתם. זה אולי לא נראה משמעותי כעת, אך לאורך זמן זה עולה לכם הרבה מאוד כסף. כדי להבין איך עובד עקרון הריבית דריבית, צפו בסרטון ריבית דריבית- איתך או נגדך.

ריבית זו בתוספת עמלות, ביטוחים ותשלומים נוספים, גורמים לכך שסך ההחזר על המשכנתא עולה באופן משמעותי יותר מהסכום שקיבלתם כשלקחתם את ההלוואה. קיבלתם הצעה למשכנתא בגובה 600 אלף ₪? היעזרו במחשבון עלות המשכנתא כדי להבין כמה באמת תשלמו על התשכנתא שתקבלו.

לפני שאתם מתאהבים בבית החלומות שלכם ומחליטים על האזור בו תגורו, כדאי לבדוק באיזה סכום של משכנתא תוכלו לעמוד. כך תבדקו מה גובה המשכנתא המתאימה לכם:

1. כמה הון עצמי יש לכם? בדקו היטב כמה הון עצמי יש ברשותכם, כלומר כמה כסף נזיל יש לכם כבר היום שתוכלו להשתמש בו לקניית הדירה החדשה. המשכנתא תעזור להשלים את הסכום החסר למחיר הדירה. עצרו לחשוב האם זהו התזמון הנכון עבורכם לקחת משכנתא? לעיתים עדיף להמתין מעט, לצבור הון אישי גבוה יותר וכך להקטין משמעותית את גובה המשכנתא, תשלומי הריבית​ והתשלומים הנלווים.
   
   
2. מהי המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת? בדקו מהי המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת, בהתאם להון העצמי שברשותכם ולהוראות המפקח על הבנקים. הוראות אלו נוגעות לגובה ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה, ליחס שבין המשכנתא להון העצמי במימון הדירה ועוד. זכרו כי הסכום המקסימלי שתוכלו לשלם על הדירה שרציתם מורכב מההון העצמי שלכם ומהמשכנתא המקסימלית שבאפשרותכם לקחת. אל תשכחו שיהיו לכם עוד הרבה הוצאות מעבר למחיר הדירה כגון מיסוי וביטוחים, הובלה, ריהוט וכו'. הדירה שרציתם יקרה מדיי? בדקו אפשרויות להגדיל את ההון העצמי שלכם באמצעות חיסכון ודחיית מועד רכישת הדירה או רכישת דירה אחרת זולה יותר.
   
   
3. כמה תוכלו להחזיר בכל חודש? בדקו האם ההחזר החודשי של המשכנתא מתאים למצבכם הכלכלי היום ונסו להעריך אם גם בעתיד תוכלו לעמוד בהחזר כזה, בהתחשב בשינויים הצפויים במצב המשפחתי או ברמת ההכנסה שלכם. אל תשכחו שההחזר החודשי כולל גם תשלום עבור ביטוחים וכי תמיד ישנן הוצאות נוספות כגון מיסוי, מעבר דירה, שיפוץ או ריהוט הדירה החדשה וכו'. זה נראה מעט אבל מומלץ שגובה ההחזר הכולל לא יעלה על 25% מההכנסה נטו שלכם. כדאי לשמור על כלל זה כדי שתוכלו לשמור על רמת החיים שאתם רגילים אליה ולא תיקלעו לבעיה בכל הוצאה בלתי צפויה שתצוץ. גם אם הגוף המלווה יאפשר לכם החזר כספי גבוה יותר, זכרו שבסופו של דבר אתם אלו שתצטרכו לחיות עם המשכנתא וההחזרים. לאורך שנים עשויים להתרחש שינויים רבים במצבכם וביכולת ההחזר שלכם. בואו לבדוק איך המשכנתא תשפיע על התקציב שלכם ביומיום בעזרת מחשבון ניהול תקציב.
   
   
4. מה גובה המשכנתא המומלץ? למרות שניתן לקחת את המשכנתא המקסימלית המותרת על פי חוק, לא תמיד כדאי לעשות זאת. זכרו כי ככל שהמשכנתא תיפרס על פני זמן רב יותר ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. עם זאת, משכנתא לטווח ארוך יותר כרוכה בריבית גבוהה יותר שתגדיל את סך ההחזר. אין "מספר קסם" למשכנתא המומלצת, אולם חשוב לבחור בתמהיל הנכון שיאפשר לכם להתמודד עם החזר המשכנתא החודשי אך יחד עם זאת, יאפשר לצמצם עד כמה שניתן את סך החזרי הריבית על המשכנתא.
   
   
5. האם אתם זכאים לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון? משרד הבינוי והשיכון נותן מענקים, הטבות ומשכנתא לזכאים בתנאים משתלמים במיוחד ולכן כדאי לבדוק האם אתם עומדים בדרישות לקבלת ההטבה. בדקו מהו הסכום לו אתם זכאים ובאילו תנאים (מסלול, שער ריבית, מספר השנים לפרעון, גובה ההחזר החודשי). שאלו גם בבנק על משכנתאות לזכאי משרד הבינוי והשיכון. למידע נוסף קראו באתר משרד הבינוי והשיכון.

1. הכירו את מסלולי המשכנתאות השונים. מסלול המשכנתא בו תבחרו יכול להשפיע באופן ניכר על עלות המשכנתא ועל אורח חייכם בשנים הקרובות. יתכן מאוד שבסופו של דבר תבחרו משכנתא המורכבת מכמה מסלולים שונים. כדאי להגיע לפגישה הראשונה עם הגוף המלווה כשיש לכם מושג בסיסי לגבי מסלולי המשכנתאות האפשריים. קראו עוד על איך בוחרים משכנתא.
   
   
2. קבלו אישור עקרוני למשכנתא. מומלץ לפנות למספר גופים המעניקים משכנתא לקבלת אישור עקרוני - בסניף, במוקדי הייעוץ הטלפוני או באתרי האינטרנט. זכרו כי ניתן לקחת משכנתא בכל בנק או גוף פנסיוני המעניקים משכנתאות, ללא קשר לגוף בו מתנהל החשבון שלכם. לצורך קבלת האישור הראשוני תצטרכו למסור מידע על סכום המשכנתא שתרצו לקבל, גובה ההון העצמי שלכם, ההכנסות וההוצאות שלכם, וכן להבהיר את מטרת ההלוואה: דירה ראשונה, דירה מקבלן, שדרוג, דירה להשקעה וכיו"ב. קבלת אישור עקרוני נעשית ללא תשלום או התחייבות מצדכם, אולם חשוב לברר לכמה זמן תקף אישור זה.
   
   
3. ערכו סקר שוק מקיף. לאחר שקיבלתם אישור עקרוני ממספר גופים שונים מומלץ להשוות היטב בין ההצעות. זכרו כי ניתן ואף מומלץ להתמקח עם הגופים המלווים על מנת לשפר את ההצעה שתקבלו. בחירת משכנתא שמתאימה לכם, יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולשפר משמעותית את רמת החיים שלכם.
   
   
4. בחרו את ההצעה המתאימה ביותר עבורכם. לאחר שהשוואתם בין הצעות המשכנתא השונות הגיע הזמן לבחור משכנתא. היעזרו במחשבון עלות המשכנתא כדי לברר כמה באמת תעלה לכם המשכנתא שתבחרו.

לאחר שערכתם סקר שוק ובחרתם בגוף המלווה, הגיע הזמן לקחת את המשכנתא. כדי לצלוח את תהליך לקיחת המשכנתא בקלות, עקבו אחר השלבים הבאים:

1. בדקו את המצב המשפטי של הדירה - לפני החתימה על הסכם הרכישה הוציאו נסח טאבו בלשכת רישום מקרקעין. בררו מיהם הבעלים הרשומים של הדירה, בדקו שלא רשומה הערת אזהרה ושהדירה איננה משועבדת או ממושכנת. 
   
   
2. הכינו מסמכים​
תעודת זהות, כולל ספח, של כל אחד ממבקשי הבקשה. תעודת זכאות, אם ישנה. חוזה רכישת הדירה. אישור על רישום הדירה ובעלי הזכויות בה (נסח טאבו, אישור החברה המשכנת או מנהל מקרקעי ישראל). דפי חשבון בנק של שלושת החודשים אחרונים לכל חשבונות הבנק שלכם, כולל החשבון ממנו תשולם המשכנתא.אישורי הכנסה (לשכירים - 3 תלושי שכר אחרונים, לעצמאים - אישור רו"ח ודוחות מס). יתכן שתידרשו להציג מסמכים נוספים, בהתאם לאופי העסקה וההכנסה.


3. הגישו בקשה למשכנתא
הגישו בקשה לאישור עקרוני, אם אין בידכם אישור עקרוני בתוקף. קבלו מהגוף המלווה הצעה עדכנית הכוללת את סכום המשכנתא, שיעור הריבית ועלויות נוספות, במסלול אחד או יותר, בהתאם לתמהיל המשכנתא שבחרתם ולזה שאישר המלווה. ברגע שתחליטו לממש את ההצעה, תוכלו לפתוח את תיק המשכנתא. שימו לב, הצעת הריבית מוגבלת בזמן. אם לא תבחרו לממש אותה בתקופה שנקבעה בהצעה, יתכן שיחול שינוי בהצעה.


4. פיתחו תיק משכנתא
הציגו את חוזה הרכישה המקורי - ברכישת דירה מיד שנייה או בבניה עצמית יש להציג גם הערכת שמאי מקרקעין. הציגו הערכת שמאי - הגוף המלווה יעניק לכם רשימה הכוללת שלושה שמאים שנבחרו באופן אקראי מתוך מאגר. בחרו שמאי עימו תרצו להתקשר ישירות וקבלו ממנו הערכת שמאי.חתימה על מסמכים ורשימות פעולות לביצוע - לאחר פתיחת תיק המשכנתא, תתבקשו לחתום על מסמכים שונים, ותקבלו מהגוף המלווה רשימת פעולות ומטלות לביצוע, וטפסים שונים למילוי.​
 
5. ערכו סקר שוק לגבי מחירי הביטוחים שתידרשו לקנות. הגוף המלווה יחייב אתכם לקנות ביטוח חיים המבטיח כי במקרה פטירה של הלווים חס וחלילה, הביטוח ישלם לגוף המלווה את יתרת החוב וליורשים יישאר בית ללא משכנתא. כמו כן יהיה עליכם לקנות ביטוח דירה. את ביטוחי המשכנתא ניתן לרכוש ממבטחים שונים ובאמצעות סוכנויות ביטוח שונות, הכל לפי בחירתכם.  קראו עוד על איך בוחרים ביט​ו​ח משכנתא.
   
   
6. חתמו על המשכנתא רק לאחר שקראתם והבנתם הכל. קראו גם את האותיות הקטנות ובקשו תקציר והבהרות להיבטים השונים של המשכנתא ושל השעבוד:
האם תוכלו לשנות את תנאי ההחזר של המשכנתא?  מהי רשימת הפעולות הנדרשות (שמאות, ביטוחים, רישומים, משכון)? מה המשמעות של אי-עמידה בתנאי ההחזר (פיגור בתשלומים, תשלום חלקי)? מה תהיה ההשפעה על תהליך מכירת הדירה, אם וכאשר תהיה מכירה בעתיד?
 ​
7. קבלו את הכסף - לאחר ביצוע כל הפעולות הנדרשות והחתימה על כל המסמכים, יישלח תיק המשכנתא לבדיקה ולאישור סופי. לאחר קבלת האישור, תהליך שנמשך מספר ימים עד שבועות, יועבר אליכם הכסף.
   
   
8. הוציאו בשנית נסח טאבו. לאחר קבלת המשכנתא הוציאו שוב נסח טאבו לבדיקת נכונות רישום העברת הזכויות על שמכם ורישום השעבוד על שם הגוף המלווה.
   
   

   

   שימו לב!

   חובה להגיש מסמכים מקוריים או חתומים בחותמת "נאמן
   למקור". שמרו את המסמכים באופן מסודר, שמרו עותקים
   מהמסמכים שהגשתם ואת כל האישורים שקיבלתם, גם
   לאחר קבלת המשכנתא.

   

קיבלתם את המשכנתא? מזל טוב! כעת עליכם להמשיך לעקוב אחר המשכנתא ואחר התנהלותכם הפיננסית כדי להבטיח עמידה בהחזרים. זכרו כי המשכנתא וההוצאות הנגזרות ממנה, ילוו אתכם למשך שנים.